Bank ocenia zdolność kredytową na podstawie dochodów, zobowiązań i historii spłat, a wynik tej analizy decyduje o tym, czy w ogóle dostaniesz hipotekę i na jaką kwotę możesz liczyć. Zanim złożysz wniosek, samodzielnie poprawisz kilka elementów, które bank bierze pod uwagę.

Sprawdź swoją historię w BIK zanim zrobi to bank

Biuro Informacji Kredytowej gromadzi dane o wszystkich twoich kredytach, pożyczkach i kartach płatniczych, w tym o terminowości regulowania zobowiązań. Bank sprawdzi ten raport jako jeden z pierwszych kroków analizy wniosku, więc lepiej poznać jego treść wcześniej niż dać się zaskoczyć. Jeśli w przeszłości zdarzały się opóźnienia, dokument pokaże je nawet po uregulowaniu zaległości. Negatywne wpisy z czasem tracą na znaczeniu, dlatego czasem wystarczy odczekać, zamiast od razu składać wniosek. Osoby z poważniejszymi problemami w historii mogą sprawdzić, co oferują banki przy złym BIK, zanim zdecydują się na hipotekę.

Zmniejsz liczbę i wysokość bieżących rat

Każda rata, niezależnie od tego czy dotyczy pożyczki, czy limitu na karcie, obniża zdolność kredytową, ponieważ bank liczy, ile pieniędzy zostanie ci po uregulowaniu wszystkich bieżących płatności. Im więcej otwartych linii finansowania, tym mniejsza kwota, jaką instytucja jest skłonna przyznać na mieszkanie. Uregulowanie drobnych długów przed złożeniem wniosku potrafi wyraźnie podnieść wynik analizy. Dobrze też zamknąć nieużywane karty i limity w koncie, bo sam dostępny pułap, nawet niewykorzystany, obniża ocenę. Połączenie kilku pożyczek w jedną ratę może uprościć sytuację przed wnioskiem o hipotekę, co opisano w artykule o tym, na czym polega konsolidacja długów.

Jak postępować z kartami kredytowymi

  • Zrezygnuj z kart, których nie używasz od dłuższego czasu.
  • Obniż limit na karcie, jeśli bank na to pozwala.
  • Spłać zadłużenie na karcie przed złożeniem wniosku o hipotekę.
  • Nie zakładaj nowych kart ani limitów tuż przed wnioskiem.

Udokumentuj stabilne i wysokie dochody

Bank patrzy na wysokość zarobków, ale równie istotna jest ich stabilność i źródło. Umowa o pracę na czas nieokreślony traktowana jest zwykle lepiej niż zlecenie czy świeżo otwarta działalność. Osobom prowadzącym własny biznes dłuższy okres regularnych wpłat na konto firmowe pomaga w ocenie. Dodatkowe, udokumentowane źródło zarobku, na przykład najem mieszkania, potrafi podnieść łączną zdolność liczoną przez bank. Przedsiębiorcy powinni też pamiętać o formalnościach związanych z L4, bo przerwa w działalności źle wpływa na ciągłość wpływów widoczną w dokumentach, o czym więcej w tekście o tym, jak uzyskać zasiłek chorobowy przy własnej firmie.

Zbierz wyższy wkład własny

Im więcej środków wniesiesz do transakcji z własnej kieszeni, tym mniejszą sumę musisz pożyczyć, a to bezpośrednio przekłada się na niższą ratę i lepszą ocenę zdolności kredytowej. Taki kapitał można zgromadzić poprzez systematyczne oszczędzanie, sprzedaż innej nieruchomości albo wsparcie rodziny. Niektóre banki akceptują również działkę, na której ma powstać dom, lub materiały budowlane już zakupione na remont. Taki wkład bywa też argumentem w negocjacjach warunków umowy, a nie jedynie czynnikiem w samej decyzji. Zanim zaczniesz szukać oferty, sprawdź, czy zakup lokum wymaga koniecznie hipoteki, bo większy kapitał z własnej kieszeni pozwala czasem obniżyć sumę potrzebnego finansowania do poziomu łatwiejszego do uzyskania.

Wybierz bank dopasowany do twojej sytuacji

Każda instytucja liczy zdolność kredytową według własnego modelu, dlatego odmowa w jednym miejscu nie oznacza odmowy wszędzie. Niektóre banki są bardziej liberalne wobec dochodów z działalności gospodarczej, inne lepiej traktują umowy o dzieło czy pracę za granicą. Zanim złożysz wniosek, sprawdź, jak dobrać instytucję do swoich potrzeb, zamiast kierować się wyłącznie wysokością oprocentowania. Pomocne bywa też porównanie, czym różnią się oba typy finansowania, bo niektóre instytucje stosują te pojęcia zamiennie, a inne wyraźnie je rozdzielają.

Wskazówka: zanim złożysz formalny wniosek, poproś doradcę kredytowego o wstępną, niewiążącą kalkulację zdolności w kilku bankach. Pozwoli to uniknąć odrzucenia, które samo w sobie zostaje odnotowane w historii kredytowej.

Uporządkuj dokumenty i historię konta bankowego

Bank analizuje wyciągi z konta za ostatnie miesiące, sprawdzając regularność wpływów i wydatków. Liczne przelewy do firm pożyczkowych, zajęcia komornicze czy debet obniżają ocenę, nawet jeśli oficjalna zdolność na papierze wygląda dobrze. Przed złożeniem dokumentów zadbaj o to, żeby rachunek, z którego korzystasz na co dzień, nie pokazywał chaosu w finansach. Regularne odkładanie choćby niewielkiej kwoty co miesiąc pokazuje zdolność do zarządzania budżetem, co działa na twoją korzyść. Cały etap przygotowań lepiej zaplanować wcześniej, a punktem wyjścia może być poradnik o tym, jak przygotować się do całej procedury.

Co jeszcze sprawdzić przed wizytą w banku

  • Czy dane w dokumentach tożsamości i zaświadczeniach są aktualne.
  • Czy nie masz zaległości w płatnościach za media czy abonamenty.
  • Czy adres zamieszkania zgadza się we wszystkich dokumentach.
  • Czy posiadasz komplet zaświadczeń o dochodach z wymaganego okresu.

Porównaj oferty, zanim złożysz wniosek

Składanie wielu wniosków hipotecznych naraz w różnych bankach obniża zdolność kredytową, bo każde zapytanie zostaje odnotowane w BIK i wygląda jak desperackie poszukiwanie finansowania. Lepszym rozwiązaniem jest wcześniejsze porównanie parametrów i dopiero potem złożenie jednego, dobrze przygotowanego dokumentu. Podobna zasada dotyczy pożyczek gotówkowych, dlatego zanim zaczniesz szukać pieniędzy na inny cel, sprawdź, jak znaleźć realne oferty bez zbędnych formalności. Jeśli planujesz oprócz zakupu lokum także jego odnowienie, lepiej rozdzielić te cele finansowo, bo łączenie ich w jednym zobowiązaniu bywa trudniejsze do uzyskania niż dwie mniejsze pożyczki rozłożone w czasie, co pokazuje tekst o tym, jak sfinansować prace remontowe.

Najczęstsze pytania

Czy zamknięcie karty kredytowej od razu poprawia zdolność kredytową?

Zamknięcie karty zmniejsza dostępny limit, który bank liczy jako potencjalne zobowiązanie, więc efekt widać zwykle już przy kolejnym sprawdzeniu BIK. Lepiej jednak zrobić to z odpowiednim wyprzedzeniem, a nie tuż przed wizytą w placówce.

Czy lepiej spłacić stare kredyty, czy odkładać na wyższy wkład własny?

Jeśli masz ograniczone środki, zwykle korzystniejsze jest uregulowanie drobnych, wysoko oprocentowanych zobowiązań, bo bardziej obniżają one zdolność niż brak kilku dodatkowych punktów procentowych kapitału własnego. Decyzję najlepiej skonsultować z doradcą kredytowym, który zna aktualne kryteria konkretnych banków.

Jak długo trzeba czekać, żeby negatywny wpis w BIK przestał szkodzić?

Czas, po którym wpis przestaje wpływać na ocenę, zależy od rodzaju zdarzenia i tego, czy zobowiązanie zostało w pełni uregulowane. W razie wątpliwości lepiej zapytać bezpośrednio w BIK lub skonsultować sytuację z doradcą kredytowym przed złożeniem dokumentów.

Poprawa zdolności kredytowej to proces rozłożony w czasie, a nie jednorazowa czynność tuż przed wizytą w banku. Im wcześniej zaczniesz porządkować finanse, regulować drobne zobowiązania i budować kapitał własny, tym większa szansa, że instytucja wyda decyzję zgodną z twoimi oczekiwaniami.